日前，蘇州發(fā)布改善型住宅試行新政
鼓勵空中庭院、室內(nèi)挑空
（張家港同步執(zhí)行，
具體細(xì)則正在制定中）
具體來看
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蘇州市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站截圖
蘇州市改善型住宅項(xiàng)目規(guī)劃管理
相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）
根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》（蘇房長效組〔2024〕2 號）文件精神，為進(jìn)一步支持我市住宅品質(zhì)改善，提升房地產(chǎn)市場活力，以住房品質(zhì)提升推動住房供給側(cè)改革，現(xiàn)制定《蘇州市改善型住宅項(xiàng)目規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，更好指導(dǎo)當(dāng)前階段我市住宅審批管理。
一、鼓勵提升住宅陽臺等半開敞空間
陽臺水平投影面積之和不超過本層總水平投影面積（包括陽臺）18%的部分，可按1/2計(jì)算容積率。位于高速、高架、鐵路、主干道等沿線，以及有城市風(fēng)貌和界面管控等特殊要求的居住用地，在規(guī)劃條件中明確立面需采用封閉式陽臺的，該封閉式陽臺可按水平投影面積的1/2計(jì)算容積率和房屋建筑面積。
高層住宅建筑（≥10層）每戶可設(shè)置一個空中庭院，同時滿足以下條件的，其建筑面積可不計(jì)入容積率：為懸挑結(jié)構(gòu)，至少有兩個相連的開敞面，開敞面無圍護(hù)墻、柱，面積不大于50平方米，高度不小于兩個自然層。
在滿足規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)的前提下，高層以下住宅建筑（＜10層）的底層住宅可設(shè)置室外庭院。空中庭院、底層室外庭院等相關(guān)管理要求按照《市政府辦公室關(guān)于印發(fā)住宅空中庭院和共享平臺規(guī)劃建設(shè)管理指引（試行）的通知》（蘇府辦〔2024〕143號）執(zhí)行。
二、鼓勵豐富起居空間形式
高層以下住宅建筑（＜10層）每戶可設(shè)置一個室內(nèi)挑空空間，同時滿足以下條件的可不限層高：位于門廳、餐廳或起居廳位置，高度小于或等于兩個自然層；挑空部分沒有網(wǎng)格梁等構(gòu)件，且至少有一個邊長與上層公共空間（走廊或起居廳等）連通，其水平投影面積不超過下層總水平投影面積（包括挑空部分）的20%。
三、支持高水平配套公共服務(wù)設(shè)施
四、鼓勵多樣化停車形式
至少有兩個邊長的外墻對外開敞不封閉的停車樓及其附屬汽車坡道可不計(jì)入容積率。采用獨(dú)立式停車樓的項(xiàng)目，建筑密度計(jì)算為除停車樓以外的建筑基底面積與用地范圍建設(shè)用地面積的比率。
可集中設(shè)置結(jié)構(gòu)層高小于4.5米的半地下室、底層架空層作為停車空間。架空部分以及半地下室出地面部分應(yīng)按多層建筑退讓用地紅線。架空部分以平臺（含覆土）面層作為室外地坪計(jì)算平臺以上的建筑基底面積、綠地面積。除受遺產(chǎn)及文物保護(hù)、歷史文化保護(hù)、景觀保護(hù)等特殊高度管控影響的區(qū)域以外，架空部分可以平臺（含覆土）面層作為室外地坪計(jì)算建筑高度、建筑層數(shù)。
架空平臺屋面、半地下車庫出地面部分及停車樓，均應(yīng)與小區(qū)景觀一體化設(shè)計(jì)。沿城市界面及開放性社區(qū)道路應(yīng)作為公共開放空間并做好景觀化處理；臨近既有住宅界面，應(yīng)協(xié)調(diào)相互關(guān)系，減少對既有住宅噪聲、光線及視覺干擾等影響。
五、鼓勵合理利用住宅底層公共空間
多層及以上住宅建筑（≥4層）的底層空間，滿足以下條件的可不計(jì)入容積率：僅設(shè)置必要的垂直交通空間、公共門廳、滿足不計(jì)容條件的配套公共服務(wù)設(shè)施，以及開敞且僅用于小區(qū)公共活動、通行、停車等功能的架空空間。
六、鼓勵設(shè)置開敞式風(fēng)雨連廊
為提高居民室外活動舒適度、便利度，可在小區(qū)內(nèi)設(shè)置風(fēng)雨連廊，將相互獨(dú)立的建筑物或?qū)⒔ㄖ锱c公共活動空間相互連接。連廊開敞不封閉、對居民無條件開放，且寬度不大于4.5米的，可不計(jì)入容積率、不計(jì)入建筑密度。
七、鼓勵與軌道交通設(shè)施互聯(lián)互通
鼓勵項(xiàng)目公共服務(wù)配套用房與軌道交通設(shè)施結(jié)建、連通、一體化設(shè)計(jì)。建設(shè)用地范圍內(nèi)因軌道交通出入口、通風(fēng)亭、冷卻塔、無障礙電梯、通道等設(shè)施造成建筑面積增加，且建成后移交的部分，可不計(jì)入容積率。
鼓勵項(xiàng)目結(jié)合周邊軌道交通站點(diǎn)出入口就近設(shè)置人行出入口。如項(xiàng)目人行出口與周邊軌道交通站點(diǎn)的步行距離在300米范圍內(nèi)的，其機(jī)動車配建停車指標(biāo)可折減至90%；項(xiàng)目人行出口與周邊軌道交通站點(diǎn)的步行距離在300~500米范圍內(nèi)的，其機(jī)動車配建停車指標(biāo)可折減至95%。如軌道站點(diǎn)為換乘站的，其機(jī)動車配建停車位指標(biāo)可在原折減基礎(chǔ)上進(jìn)一步折減至90%。
鼓勵項(xiàng)目地下空間與周邊軌道交通設(shè)施互聯(lián)互通，如項(xiàng)目地下空間與軌道交通站點(diǎn)直接連通的，其機(jī)動車配建停車位指標(biāo)可在上述折減基礎(chǔ)上進(jìn)一步折減至90%。
以上意見適用于本文件發(fā)布后新出讓公告的地塊。相關(guān)功能空間，應(yīng)在圖紙上清晰規(guī)范表達(dá)，明確適用的規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算規(guī)則，便于銜接后續(xù)規(guī)劃核實(shí)、土地核驗(yàn)、不動產(chǎn)登記等工作。我局將定期開展《技術(shù)要點(diǎn)》實(shí)施評估工作。
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